Diagnóstico experto · Restauración · Puesta en valor
¿Fisuras recurrentes, humedad oculta o deterioro estructural?
Los edificios expresan su historia a través de sus patologías. Interpretarlas de manera incorrecta conduce, casi siempre, a intervenciones costosas que no resuelven el problema de fondo y vuelven a fallar.
Como arquitecto especializado, trabajo sin suposiciones.
El abordaje se basa en una inspección profesional sistematizada, análisis constructivo y diagnóstico patológico riguroso, que puede ser complementado con mediciones y ensayos no destructivos específicos.
El objetivo es claro: preservar el valor del edificio y garantizar su seguridad, mediante soluciones objetivas, técnicamente fundamentadas y alineadas con criterios constructivos y patrimoniales, sustentadas en evidencia profesional verificable.
Perfil Profesional & Compromiso Ético
Soy Arquitecto egresado de la Universidad de Buenos Aires (UBA), con especialización de posgrado en Patologías de la Construcción (UTN) y en Conservación del Patrimonio Arquitectónico (CICOP).
He dedicado mi carrera a entender por qué fallan los edificios y cómo intervenirlos correctamente, combinando el saber académico tradicional con criterio técnico, análisis constructivo y diagnóstico patológico profesional.
Trabajo a partir de una inspección visual sistematizada y documentación técnica rigurosa, complementando el diagnóstico con herramientas de medición y ensayos no destructivos específicos.
¿Por qué confiar en mi diagnóstico
- Independencia Absoluta
Mi intervención se limita exclusivamente al diagnóstico y la auditoría técnica. No ejecuto obras, no comercializo materiales ni percibo comisiones de contratistas. Esta independencia elimina cualquier conflicto de interés y garantiza informes objetivos, orientados a identificar problemas reales y proponer soluciones técnicamente justificadas, sin sobredimensionar intervenciones ni inducir gastos innecesarios.
- Preservación del Valor Patrimonial
Un edificio no es solo una construcción: es un activo funcional, económico y, en muchos casos, patrimonial. Ya se trate de una vivienda particular o de un bien de valor histórico, el criterio de intervención prioriza la eficiencia técnica con el menor grado de invasión posible, respetando la identidad del inmueble y asegurando su estabilidad y seguridad a largo plazo.
- Respaldo Técnico
Cada recomendación se fundamenta en análisis de causas, observación técnica rigurosa y verificación profesional. Este enfoque evita soluciones superficiales o cosméticas, asegurando que las decisiones adoptadas aborden el origen real de las patologías y no su manifestación temporal.
Servicios
Diagnóstico de Patologías
Auditoría técnica de lesiones constructivas mediante inspección profesional, análisis patológico y documentación técnica sistematizada, orientada a comprender el estado real del edificio y sus mecanismos de deterioro.
Se identifican fisuras, humedades, deterioros de materiales y fallas estructurales visibles, determinando su origen probable, nivel de riesgo y evolución en el tiempo, con el objetivo de definir la estrategia de intervención adecuada.
Conservación & Restauración Patrimonial
Intervenciones técnicas en edificios de valor histórico y patrimonial, orientadas a detener el deterioro, preservar la autenticidad material y recuperar el valor arquitectónico del inmueble.
Realizo el relevamiento, diagnóstico y planificación de la intervención, analizando materiales originales, patologías visibles y alteraciones acumuladas, con el objetivo de definir estrategias respetuosas y técnicamente fundamentadas.
Consultoría Técnica & Normativa
Asesoramiento técnico especializado a propietarios, consorcios y administraciones, orientado a garantizar la seguridad jurídica y técnica del inmueble frente a las obligaciones establecidas por la Ley 6116 (ex Ley 257) de Conservación de Fachadas y la normativa edilicia vigente.
Mi trabajo consiste en traducir ese marco legal en criterios técnicos claros, evaluando el estado real del edificio y definiendo alcances de intervención.
Diagnóstico de Patologías
Monitoreo de Fisuras & Seguridad Estructural
Análisis técnico de fisuras orientado a determinar su tipología, origen probable y nivel de riesgo, con implementación de un sistema de seguimiento en el tiempo que permita verificar la evolución o estabilidad del comportamiento estructural.
A partir de esta evaluación, se establece si resulta seguro avanzar con una reparación convencional o si es necesario adoptar medidas de refuerzo estructural, entregando un informe técnico que identifica la causa raíz de la patología y define la estrategia de intervención recomendada.
Detección Tecnológica de Humedades Ocultas
Diagnóstico técnico integral de patologías de humedad, orientado a identificar con precisión su origen real, ya sea por filtraciones, condensación, ascenso capilar o deficiencias en los sistemas de aislación.
La evaluación permite discriminar entre fallas de instalaciones, problemas de desempeño higrotérmico o patologías constructivas propiamente dichas, estableciendo la estrategia de intervención adecuada y evitando soluciones superficiales, obras innecesarias o reparaciones cosméticas de corta duración.
Auditoría de Salud Estructural & Materiales
Evaluación técnica del estado real de elementos estructurales, orientada a la detección temprana de signos de deterioro, deficiencias de ejecución, sobrecargas de uso o procesos de degradación de los materiales.
La auditoría puede complementarse, cuando resulta pertinente, con mediciones y ensayos no destructivos específicos, aportando mayor precisión diagnóstica sin recurrir a intervenciones invasivas ni calas destructivas innecesarias.
Gestión Técnica & Mantenimiento Preventivo
Elaboración de planes de mantenimiento fundamentados en la vida útil efectiva de los materiales, y no únicamente en esquemas cronológicos preestablecidos.
A través de auditorías técnicas periódicas, se identifican de manera temprana patologías incipientes en estructuras, cubiertas e instalaciones, evitando su evolución hacia intervenciones urgentes y onerosas, y permitiendo una gestión más eficiente y racional del presupuesto del consorcio.
Inspección de edificios usados / compra segura
Realizamos una inspección técnica exhaustiva previa a la firma de la escritura, orientada a evaluar el estado real del inmueble más allá de su apariencia superficial.
El análisis permite detectar patologías constructivas, deficiencias en instalaciones, signos de deterioro oculto y eventuales compromisos estructurales, brindando un informe objetivo y fundamentado. De este modo, el comprador cuenta con criterios técnicos sólidos para negociar el valor del inmueble o, llegado el caso, descartar una inversión inconveniente.
Auditoría & Control de Obra
Auditoría técnica de reparaciones y trabajos recientes, orientada a verificar de manera independiente la calidad y corrección de las intervenciones realizadas por terceros.
El análisis contrasta lo ejecutado con las buenas prácticas constructivas y la normativa vigente, evaluando su coherencia técnica y grado de cumplimiento. Como resultado, se elaboran informes técnicos con alcance pericial, aptos para respaldar reclamos ante contratistas, aseguradoras o para certificar que la obra entregada responde a las condiciones acordadas.
.Conservación & Restauración Patrimonial
Arquitectura Forense y Documentación Patrimonial
Registro técnico detallado del estado actual del inmueble, basado en observación directa, documentación fotográfica y análisis de los materiales y sistemas constructivos originales.
Se identifican patologías existentes, grados de deterioro y modificaciones introducidas respecto de la configuración original del edificio.
Este relevamiento constituye la base documental indispensable para cualquier intervención posterior, asegurando que las decisiones se adopten sobre evidencia técnica verificable y no sobre presunciones.
Protocolos de Intervención y Preservación
Definición técnica del alcance y la metodología de intervención, estableciendo con criterio fundamentado qué elementos deben conservarse, consolidarse o restaurarse, en función de su estado, valor y desempeño estructural.
El criterio rector de la propuesta articula la preservación de la autenticidad histórica con las exigencias de seguridad y estabilidad, aplicando el principio de mínima intervención necesaria para garantizar la integridad del bien sin alterar su esencia.
Pliegos Técnicos para Licitación (Ahorro y Control)
Elaboración de documentación técnica específica (Pliego de Especificaciones) que permite solicitar presupuestos verdaderamente comparables.
Se definen con precisión materiales, dosificaciones y procedimientos constructivos, asegurando que las empresas oferentes coticen exactamente el alcance requerido y ejecuten los trabajos con el rigor técnico que el patrimonio demanda, evitando desvíos, reinterpretaciones y sobrecostos derivados de adicionales de obra.
Dirección Técnica & Control de Calidad
Supervisión y auditoría técnica de obra, orientada a asegurar que la ejecución responda fielmente a lo proyectado y especificado.
Se verifica el cumplimiento de los criterios técnicos definidos, controlando la calidad de los materiales, la correcta dosificación de mezclas y el respeto de los tiempos de fraguado y curado. Asimismo, se realizan mediciones para confirmar que los soportes se encuentren en condiciones adecuadas antes de la aplicación de revestimientos, evitando patologías asociadas a humedad residual o deficiencias de ejecución.
Este control garantiza coherencia técnica, fidelidad histórica y seguridad constructiva en cada etapa del proceso.
Análisis de Compatibilidad Material (Físico-Química)
Uno de los errores más frecuentes en procesos de restauración consiste en incorporar materiales contemporáneos, rígidos e impermeables, sobre sistemas constructivos históricos de comportamiento flexible y permeable, generando tensiones incompatibles y daños de carácter irreversible.
A partir de un análisis técnico de compatibilidad, se evalúan las propiedades físicas y mecánicas de los materiales originales y de las soluciones propuestas, considerando su porosidad, comportamiento higroscópico y respuesta estructural. Este estudio permite evitar reacciones químicas adversas, desprendimientos prematuros o patologías inducidas, garantizando intervenciones coherentes, compatibles con el edificio y capaces de acompañar su funcionamiento natural a lo largo del tiempo.
Investigación Histórica & Anamnesis Edilicia
Toda intervención responsable requiere comprender previamente la evolución constructiva del edificio. Para ello, se recopilan planos originales, registros gráficos y documentación histórica que permiten reconstruir la "historia clínica" del inmueble.
Esta información se contrasta con el diagnóstico técnico actual, posibilitando diferenciar entre manifestaciones históricas ya estabilizadas y patologías activas. El cruce documental–técnico orienta las decisiones de proyecto sobre bases verificables, asegurando intervenciones fundamentadas, coherentes y respetuosas del valor patrimonial del edificio.
Consultoría Técnica Normativa
Plan Director de Mantenimiento
Elaboración de un Manual de Mantenimiento específico para cada edificio, definiendo cronogramas precisos de control e intervención para los distintos sistemas constructivos y de instalaciones, tales como impermeabilizaciones, fachadas e instalaciones sanitarias, eléctricas y de gas.
Este enfoque transforma la gestión edilicia en un proceso planificado y previsible, permitiendo proyectar presupuestos anuales realistas y prolongar la vida útil del edificio mediante acciones programadas, evitando intervenciones improvisadas o reparaciones de carácter emergente.
Auditoría de Presupuestos y Contratistas
Evaluación técnica de presupuestos sin especificaciones, actuando como soporte técnico externo para una toma de decisiones fundada.
Se analizan y comparan las cotizaciones presentadas por distintos proveedores, asegurando la homogeneización de las ofertas y verificando que todas respondan a un mismo alcance técnico. Asimismo, se controla la pertinencia de los materiales y procedimientos propuestos, evitando sobreprecios, adicionales injustificados y la contratación de soluciones o mano de obra que no cumplan con los estándares técnicos requeridos.
Certificación de Fachadas (Ley 6116 / Ex 257)
Asesoramiento técnico para el cumplimiento de la Ley 6116 de Conservación de Fachadas, que establece la obligación de mantener en buen estado el frente del edificio y sus elementos salientes hacia la vía pública, a fin de prevenir riesgos por desprendimientos.
El servicio incluye una inspección técnica ocular exhaustiva de la fachada, balcones, barandas y salientes, para determinar si el inmueble se encuentra en condiciones de emitir el Certificado de Conservación exigido por la AGC.
En caso de detectarse patologías o situaciones de riesgo, se emite un informe técnico preliminar con las tareas necesarias para regularizar la situación. Si la fachada cumple con los requisitos, se gestiona la certificación correspondiente y se entrega la documentación técnica completa.
Protocolo de Trabajo (Metodología Técnica)
Cada servicio se desarrolla a partir de una metodología profesional estructurada, que garantiza coherencia técnica, trazabilidad y respaldo documental, tanto en diagnóstico edilicio como en restauración patrimonial. El objetivo es eliminar la subjetividad, fundar cada decisión en evidencia técnica y definir intervenciones proporcionales al problema real del edificio.
1. Inspección Inicial y Relevamiento Técnico
Relevamiento visual sistematizado del edificio, recopilación de antecedentes constructivos y registro fotográfico detallado. Se entrevistan a los usuarios, se identifican patologías visibles y se analiza el comportamiento general del inmueble. En edificios de valor patrimonial, se evalúan además la morfología arquitectónica, la materialidad y las alteraciones acumuladas.
2. Análisis Técnico y Verificación Diagnóstica
Interpretación profesional de las patologías detectadas, evaluación de causas probables y definición del nivel de riesgo. Como parte del proceso, pueden incorporarse herramientas de medición y ensayos no destructivos específicos para profundizar la evaluación en sectores críticos o validar hipótesis diagnósticas, sin recurrir a demoliciones innecesarias.
3. Informe Técnico
Elaboración de un documento técnico con validez profesional, que funciona como auditoría del estado de situación del edificio. Incluye descripción de patologías, registro fotográfico con marcaciones, análisis de causas probables, evaluación del nivel de riesgo, diagnóstico de causa raíz y recomendaciones técnicas fundamentadas. Este informe puede presentarse ante consorcios, administraciones, aseguradoras o instancias de mediación.
4. Pliego de Especificaciones Técnicas
Traducción del diagnóstico en una hoja de ruta constructiva clara. Se definen criterios mínimos de ejecución, materiales compatibles, orden de trabajos y pautas técnicas para contratistas o restauradores. Esto permite solicitar presupuestos comparables, evitar sobrecostos por indefiniciones y prevenir el uso de técnicas o materiales incompatibles con el patrimonio.
5. Seguimiento Técnico Externo (opcional)
Acompañamiento profesional durante las primeras etapas de obra para verificar la correcta aplicación de los criterios definidos. No dirijo personal ni ejecuto trabajos: fiscalizo técnicamente el resultado, controlando coherencia constructiva, calidad de materiales y cumplimiento de los lineamientos técnicos establecidos.
6. Independencia Profesional
Mi compromiso es exclusivamente con el propietario y la salud del edificio. Al no vender materiales ni mano de obra, mi diagnóstico está libre de conflictos de interés. Garantizo decisiones técnicas objetivas, eficientes y seguras, diseñadas para proteger el valor arquitectónico, patrimonial y económico del inmueble.
Para quién es este servicio
Soluciones específicas para cada tipo de cliente
Particulares, Propietarios e Inversores
¿Cansado de reparaciones que se repiten sin resolver el problema?
Cuando un inmueble presenta humedades persistentes, fisuras o deterioros constructivos, la solución no es ensayar intervenciones aisladas, sino contar con un diagnóstico técnico independiente.
Brindo una auditoría técnica integral del edificio para identificar la causa raíz de las patologías antes de invertir en obras que pueden volver a fallar.
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Para propietarios: soluciones duraderas que eliminan el gasto recurrente en reparaciones.
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Para compradores: inspecciones técnicas previas a la compra para detectar vicios ocultos antes de firmar.
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Para inversores: evaluación objetiva del estado real del inmueble, protegiendo la inversión y permitiendo planificar intervenciones con criterio técnico.
Administraciones, Consorcios y Empresas
La gestión de un edificio involucra responsabilidad civil, cumplimiento normativo y administración eficiente de recursos de terceros.
En ese marco, los informes técnicos actúan como herramientas de gestión y respaldo profesional para una toma de decisiones fundada.
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Justificación de inversiones: documentación técnica con registro fotográfico que sustenta, ante directorios o asambleas, la necesidad y alcance de cada intervención.
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Priorización de riesgos: definición objetiva de situaciones urgentes y acciones diferibles, optimizando recursos y evitando gastos innecesarios.
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Control de contratistas: análisis de presupuestos y fiscalización técnica independiente de las obras, previniendo sobreprecios y asegurando una correcta ejecución.
Entregables de Alto Valor Técnico
No entrego simples reportes. Usted recibe documentación técnica profesional, diseñada para que tenga control real sobre las decisiones, los costos y la calidad de la futura intervención.
Incluye:
- 1. Informe Técnico
Documento PDF firmado por Arquitecto Matriculado, que integra el diagnóstico de causas, el análisis técnico y la conclusión profesional. Funciona como respaldo ante consorcios, administraciones, aseguradoras o instancias de mediación.
- 2. Registro Fotográfico Técnico
Evidencia visualdocumentada de las patologías y sectores críticos, con marcaciones y referencias técnicas. Permite objetivar el diagnóstico y reducir interpretaciones subjetivas.
- 3. Mapeo de Lesiones (Croquis de ubicación)
Planos o croquis del sector intervenido con la localización precisa de cada patología. Fundamental para que los contratistas sepan dónde intervenir y evitar demoliciones excesivas o tanteos innecesarios.
- 4. Lineamientos Técnicos de Intervención
Documento que detalla criterios mínimos de ejecución, materiales compatibles (especialmente en edificios patrimoniales), orden de trabajos y pautas técnicas. Permite solicitar presupuestos comparables y evitar sobrecostos por indefiniciones o técnicas inadecuadas.
- 5. Matriz de Prioridades
Ordenamiento de las intervenciones según nivel de riesgo, para facilitar la toma de decisiones:
🔴 Crítico: Riesgo estructural o de seguridad (atender de inmediato).
🟡 Importante: Funcional o preventivo (planificar a corto plazo).
🟢 Estético: Mantenimiento general (programar a mediano plazo).
El objetivo es que tome decisiones seguras, sin depender de opiniones o presupuestos sin fundamento técnico.
Preguntas frecuentes
¿Realizás reparaciones o solo informes?
Realizo diagnóstico técnico, informes profesionales y supervisión externa.
No ejecuto obras ni instalaciones, lo que garantiza independencia, objetividad y criterio técnico en cada recomendación, tanto en intervenciones edilicias como patrimoniales o de iluminación.
¿Podés evaluar un problema puntual, como humedad o fisuras?
Sí. Puedo analizar una patología específica o realizar una evaluación integral del edificio.
Se identifica el origen real del problema y se proponen soluciones técnicas viables y compatibles con el inmueble.
¿Tus informes tienen validez profesional?
Sí. Todos los informes son firmados por arquitecto matriculado y pueden presentarse ante administraciones, aseguradoras, auditorías o procesos de contratación.
¿Trabajás con contratistas, restauradores o instaladores externos?
Sí. Puedo coordinar y supervisar criterios técnicos para que la obra, restauración o instalación de iluminación se ejecute correctamente, de acuerdo con el informe y los lineamientos definidos.
Contacto & Solicitud de Visita
Si busca soluciones definitivas para patologías constructivas, asesoramiento técnico o intervenciones en edificios de valor patrimonial, puede enviarme su consulta a través del formulario.
Analizo cada caso personalmente antes de responder. Por favor, describa brevemente el problema (por ejemplo: humedad, fisuras, deterioro estructural o estado general del edificio) para poder indicarle el tipo de diagnóstico o servicio que mejor se ajusta a su necesidad.
